Закон о страховании дольщиков
Страхование гражданской ответственности Застройщика
Вы знаете, что: С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках). Правда только тех проектов и только для которых разрешение на строительство было получено после января прошлого года.
Обязательным это условие было до лета 2017.
Примечание: С 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика введены новые механизмы защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд и счета эскроу (подробнее о них — позже).
Cтрахование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:
- Договора страхования гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).
- Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);или
В принципе, договор страхования Застройщик может заключать с любой страховой компанией или со страховщиком. Но в любом случае он должен заключить его за свой счет и обязательно ДО первой регистрации дольщика
После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч,
Выгодоприобретателями по всем видам страхования выступают дольщики.
Страховым случаем является нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание его банкротом. Минимальная страховая сумма к выплате рассчитывается из цены ДДУ в размере доли на среднерыночной цене квадратного метра жилья региона
В этой статье мы рассмотрим основные способы защиты интересов дольщиков, в том числе и других участников строительства. Это – страхование от возможных убытков: НДФЛ (обязательство на землю) или денежное страховое возмещение — как между Застройщиком и другими застройщиками).
Страховщик, страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк. Но так как поручительство банка для Застройщика не оправданно дорого и далеко от всех банков такой способ обеспечения своих обязательств — это фикция: в отличие о банковской гарантии заложенного жилья на него он может рассчитывать только при участии страховой компании; а потому реальным способом его исполнения является Договор со страхованием застройщика.
В этих статьях перечислены некоторые формальности по обязательному страхованию ответственности Застройщика
- Условия страхования гражданской ответственности Застройщика выражены в (утратила силу с июля 2017 г.).
- Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в (утратила силу с июля 2017 г.).
. Утраченные статьи означают, что страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов теперь добровольным и на практике идет по другому пути — через компенсационный фонд (см ниже).
Как вести себя дольщикам,? Об этом и о других вопросах страхования ответственности Застройщика рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке. А как быть с другими участниками строительства — см. на соответствующем шаге Инструкции (по ссылкам).
Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ).
В том числе, фонд может быть использован для достройки проблемных объектов или выплаты возмещений в случае банкротства Застройщика. Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности за счет компенсационного фонда остаются действующими с июля 2022 года; они также сохраняются и сейчас – срок действия договора о страховании гражданской ответственности остается прежним — уже от 6 сентября 2020 г.
Поправки в закон ФЗ-214 добавляют новую альтернативу страхованию гражданской ответственности застройщика. Это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные (подробнее — по ссылке).
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).
Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214
При заключении договоров долевого участия многие люди вступают во рисковые отношения, подписывая соответствующие договоры. Чтобы хоть как-то защитить свои права от риска по покупке еще не возведенного жилья государство с начала 2014 года запустило обязательное страхование ответственности застройщика при строительстве жилых домов и квартир на них.
Это не просто страховка гражданской ответственности застройщика, а именно страхование его обязанностей по передаче жилого помещения участнику ДДУ. Эта мера нужна для того чтобы обязательство было исполненным со стороны этого гражданина в части передачи ему жилья или вовсе неисполненного обязательства (это предусмотрено статьей 15.2.2). В обязанности застройщиков входит уведомление участников о условиях страхования и участии уже обозначенных выше организаций; еше раз уведомлять их об этом обществе
В обязанности застройщика входит информирование участников об условиях страхования, о страховщике (страховой компании), участии в уже обозначенном обществе.
- Заключает с организацией, осуществляющей лицензионную страховую деятельность, отвечающей требованиям Центробанка России, страховой договор.
- Вступает в общество взаимного страхования, функционирующего ради осуществления этой деятельности и только на основании лицензии;
Страхование гражданской ответственности на случай нарушений условий, предусмотренных договором ДДУ. До тех пор пока застройщик не предоставит в государственный орган договора страхования, невозможно будет регистрировать дду.
И только после этого, по условиям ДДУ для передачи жилья будет заключен договор страхования. Он действует на весь срок строительства и до дня получения квартиры от застройщика в собственность
Если страховой случай наступил, то он получает возмещение от лица, чьи деньги были привлечены для создания объекта.
Иными словами, это дольщик физического или юридического лица. Однако кредитная организация не может стать выгодоприобретателем от того факта что она получит предмет ипотеки в качестве своего залогового имущества;
В случае замены лиц страховщик обязан об этом уведомить в письменном виде. Для получения выплат необходимо предъявить страховой компании:.
- Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.
- Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
Если страховщик признает факт наступления страховой ситуации, то минимальная сумма выплат рассчитывается исходя из цены договора.
В учет принимаются определенная исполнительной властью среднерыночная стоимость квадратного метра в регионе, она же используется при расчете социальных выплат на покупку и строительство жилья отдельным категориям граждан.
В некоторых случаях страховщик может осуществлять выплаты частями, в рассрочку. Иными словами, он будет платить только с момента поступления денег на счет или по получению через кассу и уплаты их сразу же после того как деньги будут перечислены клиенту; а вот франшиза не должна быть включенной ни при каких условиях договором страхования (например, убыток от мошенничества) — нет!
Если страховщик не смог доказать, что страховой случай наступил и застройщик сдал объект ранее срока (например, до наступления страховых случаев), то он должен возвратить часть премии или установить пониженные тарифы на будущие сделки.
Не смотря на то, что страхование имущества в рамках 214 ФЗ существует уже не первый год и у застройщиков, и у органов власти до сих пор вызывает немало вопросов.
Прежде всего, стоит заметить о том, что нередко застройщики не понимают, когда же требуется это самое страхование. По закону оно должно быть обязательно только при заключении ДДУ исключительно относительно жилого дома.
В плане нежилых объектов застраховать ответственность в принципе невозможно, хотя существуют и рассматриваются подобные предложения.
Если объект построен, то придется заплатить крупную сумму за него. И в этом случае на долю дольщиков может выпасть немалая сумма: если нет ни жильцов с теми квартирами, которые еще пока не определены?
Еще. ДДУ регистрируется только после регистрации договора страхования всего дома, если нет договоров на все квартиры в доме
В то же время, далеко не все страховые компании готовы присоединиться к проекту. Ведь каждый страховой случай – это миллиарды и десятки миллиардов рублей!
Поэтому заинтересованных лиц становится все больше. В последнее время в последние годы таких стало много, только вот если сам страховщик готов инвестировать деньги на строительство проблемного объекта — никто иной страховой компании его не оплатит.
В начале строительства дома рисков его долгостроя или недостроения куда больше, чем в самом конце. Если страховщик предлагает не привязанный к сроку действия страховой услуги тариф (например «не отвязанные») то он скорее всего вообще ни за что на свете отвечать и вовсе откажется финансировать строительство до конца жизни!
Росреестр будет проверять застройщиков в первую очередь по договору страхования. В Роснедвижимость он переводится с 2017 года, и теперь отказывает дольщикам не только при отсутствии договора страховки (при наличии договоров), но и доказательств состоятельности страховой премии.
В планах государства на ближайшее время – создание специальной государственной структуры федерального уровня — Компенсационного фонда для застройщиков.
Претворение этого замысла в жизнь позволит отказаться от страхования ответственности застройщиков.