Сущностьдоверительного управления недвижимостью

Одна сторона — владелец недвижимости или собственник имущества передает другой стороне – доверительному управляющему переданное ей на фиксированный срок недвижимое имущество, которое в дальнейшем может быть использовано для обеспечения выгоды инвестора (в интересах которого), если иной порядок не установлен договором

• Статья 1014 ГК РФ дает определение, кто может выступать в каждой из сторон. В соответствии с ней учредителем является собственник имущества (физическое или юридическое лицо), а управляющий — частный предприниматель или юридическая компания. Запрещается передавать имущество для этих целей местным органам власти или госструктурам.
• Имущество, полученное от учредителя, отражается у управляющего на отдельном балансе. Для него открывают специальный счет, на котором аккумулируются средства, полученные от его использования. Если это требование не соблюдается, то можно сделать вывод, что управляющий действует в своих интересах. Это весомый аргумент, чтобы расторгнуть с ним договор.
• При передаче имущественных прав к управляющему регистрация сделки обязательна (ст. 1017 ГК РФ). Сам процесс перехода объекта осуществляется по или иному документу, зафиксированному в договоре.
• В договоре устанавливаются сроки и порядок предоставления отчетов управляющим (ст. 1020 ГК РФ). Если он несет какие-либо расходы, связанные с получением выгоды от управления объектом, то они взыскиваются из суммы полученной прибыли. Все расходы должны быть подтверждены (ст. 1023 ГК РФ).
• При передаче объекта в доверительное управление право собственности на него по-прежнему остается у учредителя (ст. 1012 ГК РФ). Управляющий не имеет права совершать сделки по отчуждения этого имущества.
• Договор между заинтересованными сторонами заключается в письменной форме (ст. 1017 ГК РФ). Если это требование не соблюдается, то сделка между учредителем и управляющим признается недействительной.
• Максимальный срок договора составляет пять лет. На некоторое имущество он может быть увеличен. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявит о его аннулировании, то он автоматически пролонгируется еще на один срок.

Объект, переданный в управление, облагается налогом на имущество у учредителя (ст.

В НК РФ не установлено, что наличие доверенной недвижимости на балансе управляющей компании является основанием для его обложения налогом. Факт отражения доверенности в собственности управляющей организации или регистрации имущества с точки зрения налогового органа может служить поводом к уплате налога при условии предоставления налоговой декларации самим собственникам и управляющим по договоренности сторон

В НК РФ есть налоговая ставка, установленная управляющей компанией. Она рассчитывается исходя из местоположения объектов (в зависимости от их расположения). Обязанность по уплате налога лежит на управляющем объектами и управляющими компаниями.

При осуществлении управления доверенным объектом он ведет деятельность от своего имени.

Управляющий может воспользоваться правом на налоговый вычет и уменьшить налог. Что касается управляющих с упрощенной системой налогообложения, то они в силу противоречий обновленного НК РФ могут не уплачивать НДС: статья 251 «Налога» устанавливает для них льготы по уплате налога при расчете налоговой базы без учета доходов от данного инструмента.

При определении доходов собственника имущества доходы управляющего указывают в статье «Внереализационные доходы», а расходы управляющего – по строке «Доход от реализации».

Доверительное управление недвижимостью предполагает, что расходы учитываются у собственника или выгодоприобретатель. Налог на прибыль каждой стороной оплачивается квартальными платежами.