Доверительное управление недвижимостью: прибыльно и беззаботно
Доверительное управление недвижимостью — это хороший инструмент инвестирования. Он предполагает передачу прав на объект третьей стороне – доверительному управляющему для сдачи имущества в аренду с последующим вознаграждением управляющего за счет вознаграждений управляющих, которые могут быть переданы владельцу после заключения договора аренды недвижимости.
В обязанности арендатора входит отслеживание своевременности внесения арендных платежей, соблюдение санитарно-гигиенических требований и норм пожарной безопасности.
спрос на объект зависит от сезона (например: дача, коттедж).
владелец объекта переехал в другой город;
у несколько объектов недвижимости;
собственник проживает за пределами страны;
В статье 53 ГК РФ описывается механизм доверительного управления имуществом.
Одна сторона — владелец недвижимости или собственник имущества передает другой стороне – доверительному управляющему переданное ей на фиксированный срок недвижимое имущество, которое в дальнейшем может быть использовано для обеспечения выгоды инвестора (в интересах которого), если иной порядок не установлен договором
Статья 1014 ГК РФ дает определение, кто может выступать в каждой из сторон. В соответствии с ней учредителем является собственник имущества (физическое или юридическое лицо), а управляющий — частный предприниматель или юридическая компания. Запрещается передавать имущество для этих целей местным органам власти или госструктурам.
Имущество, полученное от учредителя, отражается у управляющего на отдельном балансе. Для него открывают специальный счет, на котором аккумулируются средства, полученные от его использования. Если это требование не соблюдается, то можно сделать вывод, что управляющий действует в своих интересах. Это весомый аргумент, чтобы расторгнуть с ним договор.
При передаче имущественных прав к управляющему регистрация сделки обязательна (ст. 1017 ГК РФ). Сам процесс перехода объекта осуществляется по или иному документу, зафиксированному в договоре.
В договоре устанавливаются сроки и порядок предоставления отчетов управляющим (ст. 1020 ГК РФ). Если он несет какие-либо расходы, связанные с получением выгоды от управления объектом, то они взыскиваются из суммы полученной прибыли. Все расходы должны быть подтверждены (ст. 1023 ГК РФ).
При передаче объекта в доверительное управление право собственности на него по-прежнему остается у учредителя (ст. 1012 ГК РФ). Управляющий не имеет права совершать сделки по отчуждения этого имущества.
Договор между заинтересованными сторонами заключается в письменной форме (ст. 1017 ГК РФ). Если это требование не соблюдается, то сделка между учредителем и управляющим признается недействительной.
Максимальный срок договора составляет пять лет. На некоторое имущество он может быть увеличен. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявит о его аннулировании, то он автоматически пролонгируется еще на один срок.
Объект, переданный в управление, облагается налогом на имущество у учредителя (ст.
В НК РФ не установлено, что наличие доверенной недвижимости на балансе управляющей компании является основанием для его обложения налогом. Факт отражения доверенности в собственности управляющей организации или регистрации имущества с точки зрения налогового органа может служить поводом к уплате налога при условии предоставления налоговой декларации самим собственникам и управляющим по договоренности сторон
В НК РФ есть налоговая ставка, установленная управляющей компанией. Она рассчитывается исходя из местоположения объектов (в зависимости от их расположения). Обязанность по уплате налога лежит на управляющем объектами и управляющими компаниями.
При осуществлении управления доверенным объектом он ведет деятельность от своего имени.
Управляющий может воспользоваться правом на налоговый вычет и уменьшить налог. Что касается управляющих с упрощенной системой налогообложения, то они в силу противоречий обновленного НК РФ могут не уплачивать НДС: статья 251 «Налога» устанавливает для них льготы по уплате налога при расчете налоговой базы без учета доходов от данного инструмента.
При определении доходов собственника имущества доходы управляющего указывают в статье «Внереализационные доходы», а расходы управляющего – по строке «Доход от реализации».
Доверительное управление недвижимостью предполагает, что расходы учитываются у собственника или выгодоприобретатель. Налог на прибыль каждой стороной оплачивается квартальными платежами.
Отметим также, что затраты в результате выплаты вознаграждения управляющего из полученного дохода не принимаются к вычету налоговым агентом и выплачиваются только одной стороне — владельцу недвижимости.
На данный вид сделки налагается пошлина в размере 15 тысяч рублей. Она уплачивается обеими сторонами по 50:50 и составляется между ними равным образом, причем каждая сторона должна заплатить свой процент от этой суммы
Поиск нанимателя с помощью СМИ, интернета, собственной базы и т.д. Осуществляется управляющим.
Осмотр квартиры, составление описи имущества в ней, определение арендной ставки и вознаграждения управляющего, заключение договора управления.
Сопровождение договора: обеспечение сохранности имущества, своевременности получения арендной платы, оплаты коммунальных платежей и иные услуги по договоренности сторон.
Оформление .
документы на квартиру (если собственников несколько, то письменное согласие на сделку каждого);
паспорт;
справку, подтверждающую, что имущество не заложено, не находится под арестом и отсутствуют любые обременения;
выписку из органов ЖКУ об отсутствии задолженности.
На рынке недвижимости Санкт-Петербурга охотнее передают в доверительное управление элитное жилье.
Собственники квартир эконом-класса ищут арендаторов через риелторов. Арендаторы предпочитают арендовать квартиры среднего класса: спрос на них всегда велик, а ответственность управляющих за сохранность жилья незначительна; Доверительное управление недвижимостью — это выгодный инструмент инвестирования в бизнес и инвестиции.
На небольшую плату собственники недвижимости неохотно соглашаются передавать ее в управление.