Главная - Жилищное право - Сущностьдоверительного управления недвижимостью

Сущностьдоверительного управления недвижимостью


Сущностьдоверительного управления недвижимостью

Доверительное управление недвижимостью: прибыльно и беззаботно


Доверительное управление недвижимостью — это хороший инструмент инвестирования. Он предполагает передачу прав на объект третьей стороне – доверительному управляющему для сдачи имущества в аренду с последующим вознаграждением управляющего за счет вознаграждений управляющих, которые могут быть переданы владельцу после заключения договора аренды недвижимости.

В обязанности арендатора входит отслеживание своевременности внесения арендных платежей, соблюдение санитарно-гигиенических требований и норм пожарной безопасности.

  1. спрос на объект зависит от сезона (например: дача, коттедж).
  2. владелец объекта переехал в другой город;
  3. у несколько объектов недвижимости;
  4. собственник проживает за пределами страны;

В статье 53 ГК РФ описывается механизм доверительного управления имуществом.

Одна сторона — владелец недвижимости или собственник имущества передает другой стороне – доверительному управляющему переданное ей на фиксированный срок недвижимое имущество, которое в дальнейшем может быть использовано для обеспечения выгоды инвестора (в интересах которого), если иной порядок не установлен договором

  • Статья 1014 ГК РФ дает определение, кто может выступать в каждой из сторон. В соответствии с ней учредителем является собственник имущества (физическое или юридическое лицо), а управляющий — частный предприниматель или юридическая компания. Запрещается передавать имущество для этих целей местным органам власти или госструктурам.
  • Имущество, полученное от учредителя, отражается у управляющего на отдельном балансе. Для него открывают специальный счет, на котором аккумулируются средства, полученные от его использования. Если это требование не соблюдается, то можно сделать вывод, что управляющий действует в своих интересах. Это весомый аргумент, чтобы расторгнуть с ним договор.
  • При передаче имущественных прав к управляющему регистрация сделки обязательна (ст. 1017 ГК РФ). Сам процесс перехода объекта осуществляется по или иному документу, зафиксированному в договоре.
  • В договоре устанавливаются сроки и порядок предоставления отчетов управляющим (ст. 1020 ГК РФ). Если он несет какие-либо расходы, связанные с получением выгоды от управления объектом, то они взыскиваются из суммы полученной прибыли. Все расходы должны быть подтверждены (ст. 1023 ГК РФ).
  • При передаче объекта в доверительное управление право собственности на него по-прежнему остается у учредителя (ст. 1012 ГК РФ). Управляющий не имеет права совершать сделки по отчуждения этого имущества.
  • Договор между заинтересованными сторонами заключается в письменной форме (ст. 1017 ГК РФ). Если это требование не соблюдается, то сделка между учредителем и управляющим признается недействительной.
  • Максимальный срок договора составляет пять лет. На некоторое имущество он может быть увеличен. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявит о его аннулировании, то он автоматически пролонгируется еще на один срок.

Объект, переданный в управление, облагается налогом на имущество у учредителя (ст.

В НК РФ не установлено, что наличие доверенной недвижимости на балансе управляющей компании является основанием для его обложения налогом. Факт отражения доверенности в собственности управляющей организации или регистрации имущества с точки зрения налогового органа может служить поводом к уплате налога при условии предоставления налоговой декларации самим собственникам и управляющим по договоренности сторон

В НК РФ есть налоговая ставка, установленная управляющей компанией. Она рассчитывается исходя из местоположения объектов (в зависимости от их расположения). Обязанность по уплате налога лежит на управляющем объектами и управляющими компаниями.

При осуществлении управления доверенным объектом он ведет деятельность от своего имени.

Управляющий может воспользоваться правом на налоговый вычет и уменьшить налог. Что касается управляющих с упрощенной системой налогообложения, то они в силу противоречий обновленного НК РФ могут не уплачивать НДС: статья 251 «Налога» устанавливает для них льготы по уплате налога при расчете налоговой базы без учета доходов от данного инструмента.

При определении доходов собственника имущества доходы управляющего указывают в статье «Внереализационные доходы», а расходы управляющего – по строке «Доход от реализации».

Доверительное управление недвижимостью предполагает, что расходы учитываются у собственника или выгодоприобретатель. Налог на прибыль каждой стороной оплачивается квартальными платежами.

Отметим также, что затраты в результате выплаты вознаграждения управляющего из полученного дохода не принимаются к вычету налоговым агентом и выплачиваются только одной стороне — владельцу недвижимости.

На данный вид сделки налагается пошлина в размере 15 тысяч рублей. Она уплачивается обеими сторонами по 50:50 и составляется между ними равным образом, причем каждая сторона должна заплатить свой процент от этой суммы

  • Поиск нанимателя с помощью СМИ, интернета, собственной базы и т.д. Осуществляется управляющим.
  • Осмотр квартиры, составление описи имущества в ней, определение арендной ставки и вознаграждения управляющего, заключение договора управления.
  • Сопровождение договора: обеспечение сохранности имущества, своевременности получения арендной платы, оплаты коммунальных платежей и иные услуги по договоренности сторон.
  • Оформление .
  1. документы на квартиру (если собственников несколько, то письменное согласие на сделку каждого);
  2. паспорт;
  3. справку, подтверждающую, что имущество не заложено, не находится под арестом и отсутствуют любые обременения;
  4. выписку из органов ЖКУ об отсутствии задолженности.

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга охотнее передают в доверительное управление элитное жилье.

Собственники квартир эконом-класса ищут арендаторов через риелторов. Арендаторы предпочитают арендовать квартиры среднего класса: спрос на них всегда велик, а ответственность управляющих за сохранность жилья незначительна; Доверительное управление недвижимостью — это выгодный инструмент инвестирования в бизнес и инвестиции.

На небольшую плату собственники недвижимости неохотно соглашаются передавать ее в управление.