В настоящее время в законодательстве существуют определенные сроки владения квартирой, превышающие которые граждане смогут сэкономить денежные средства при продаже недвижимости. Эта норма создана для того чтобы перекупщики не имели возможности сразу продать недвижимость без минимальной налоговой ставки и комиссионных платежей за продажу квартиры (в том числе с помощью таких компаний как «Сбербанк»).
Но существуют исключения, например: если при продаже недвижимости владелец не получает прибыли или стоимость квартиры превышает 1 миллион рублей.
В таком случае, он освобождается от уплаты налогов.При наследовании жилья в этом варианте гражданин получает полное право распоряжаться имуществом на свое усмотрение; при получении наследства – правом пользования и распоряжения им с помощью закона или других законных методов управления недвижимым имуществами (в том числе имущественным).
Он может продать, обменять или подарить недвижимость до установленного законом срока владения. Однако если квартира продается после определенного в законе времени и продавец не сможет заплатить 13% подоходного сбора с продавца за нее — это ему грозит штрафом от 135 тыс рублей!
По закону, перекупщики не могут сразу продать квартиру без уплаты обязательного налога.Поэтому в 2016 году было принято два вида минимальной сроки владения имуществом: — Недвижимость до года должна быть во владении; — Жилье после 5 лет – 3 год и 4 месяца!
Теперь все права равны. Недвижимость можно продать без налога, если она находится в имуществе менее 5 лет: это не более 30% от стоимости квартиры или дома с доплатой 50% (если объект недвижимости был приобретен ранее). [/stextbox]
Например, гражданин купил квартиру в 2018 году по стоимости 4 млн.
Его доход не превышает 3.5 млн. рублей, и он освобождается от налога на квартиру по цене в 4.4 миллиона рублей!
Однако нельзя искусственно занижать стоимость жилья, она будет считаться по кадастровой стоимости. В этой статье мы расскажем Вам о многочисленных нюансах и «подводных камнях», которые могут быть опасны для обычного человека.
15.01.2021, обстоятельства в нашей жизни могут меняться очень быстро и квартира может стать непригодной для проживания.
Если вы продаете квартиру сроком владения менее 5 лет, то налог на нее можно будет минимизировать. Ведь это не является «приговором», так как от уплаты налога и подачи налоговой декларации в некоторых случаях освобождают продажу недвижимости после ее 3-летней жизни или вовсе изгоняют продажи квартиры через более трех лет (в других — с 1 января 2016 года).
В некоторых случаях фраза «менее 5 лет» может не быть приговором, так как от уплаты налога и подачи налоговой декларации в ряде случаев освобождают продажу недвижимости после владения ею более 3 лет.
Если квартиру купили в течение 90 дней ДО продажи той, по которой считают налогом 3 года и не до этого момента — срок владения тоже будет три.
Формально, если вы покупаете новую квартиру ДО продажи старой или после ее покупки до нее — это уже не единственное жилье.
То есть, если у вас уже в собственности две квартиры (разумеется при выполнении правила 90 дней), налог придется платить как с продажи единственного жилья. PS: Если новая квартира покупается по условиям сделки — она еще не является недвижимостью в собственностьм!
В этом случае можно за год до продажи купить квартиру, которая уже является единственной. И пока не будет получен Акт приема-передачи или акт приемки жилья (по ДДУ), оно формально числится единственным в доме при продаже квартиры на «вторичке».
Но в 2020 году произошли приятные изменения. ДДУ будет выдаваться по истечении срока владения квартиры после регистрации договора долевого участия
Теперь срок рассчитывается от даты полной уплаты денежных средств по договору долевого участия.
Отметка о приеме-передаче была получена только в 2018 году. Т е. на момент продажи считалось, что квартира находится под опцией 2 года (в 2016 и 2020 годах). А теперь отсчет пойдет по тому же времени — с 2015 г. – год оплаты за ДДУ), то есть срок владения будет составлять 5 лет! [/stextbox] Таким образом, срок владения по той же квартире составит пять лет.
А это значит, что отчитываться о продаже и платить налог не придется!
Первым пунктом, который позволяет снизить срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет для освобождения от налога на имущество и освобождает от уплаты налогов: собственники недвижимости не могут быть одновременно владельцем квартиры или дома.
Как правильно платить налог, если квартира продается через 3 или 4 года?
Минфин не представил официального разъяснения по поводу этой ситуации.
Официального запрета в законе на такую схему продажи пока нет.
В ближайшее время появится возможность определить свой вариант. Если не попадаете ни в одну из категорий, то есть варианты минимизировать налог при продаже недвижимости: уменьшить размер полученного дохода на сумму расходов по покупке и последующей ее продажи; добавить вычет для покупателей или же увеличить его величину с помощью стандартной налоговой скидки при продажах (причем он может быть увеличен).
Если есть документы, подтверждающие факт продажи жилья и последующей ее продажей не получен дохода (например, в 2022 году купили квартиру за 2 млн. ), то налог с разницы вы платить будете только при покупке квартиры дороже — 13% от стоимости квартирки или более дорогих по цене ранее купленных).
Сколько мы получили с продажи? Руб., а в 2021 продали за 3 млн рублей!
– 2,9 млн. = 100 000 рублей и далее рассчитываем сумму налога: 1 200 13% — это стоимость покупки или дополнительные затраты на покупку (дополнительные расходы).
Это могут быть:
Если имущество, доставшееся по наследству от умершего родственника (например при покупке), уменьшится на сумму расходов его владельца.
В настоящее время о таком «манёвре» мало кто знает, но его можно уменьшить не только на величину затрат по приобретению жилья, но и в сумме уплаченных процентов.
В течение двух лет покупатель платил проценты по ипотеке банку в размере 300 000 руб. ежегодно, то есть за 2 года он заплатил банкам 600 тыс рублей
руб. (это сумма процентов по кредиту, то есть переплаты). Далее считаем налоговую базу при продаже и получаем такую сумму: 4 млн рублей.
– 3 млн. = 1 миллион руб. Дополнительно можно уменьшить налогооблагаемую базу, если заплатить проценты за пользование чужими деньгами: 2 миллиона рублей
— 600 тыс. руб. = 400 тыс. руб. В результате налог 13% будет считаться от суммы 400 000 руб.
В данном случае можно получить налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, если документов на покупку квартиры нет — 2 миллиона 113 тысяч рублей.
Это сумма налогового вычета, которую каждый может применить при продаже. То есть налог НДФЛ с суммы продажи рассчитывается не за счет стоимости квартиры (она была подаренной по наследству), а на сумму 1 млн руб: Например если продать комнату в наследство и заплатить 13% налога со всей суммы доначисления – это будет уплачено из расчета —1 миллион рублей;
– 1 млн. = 700 тыс. руб, — 91 000 рублей; Итого к уплате получаем сумму: 750 тысяч * 13%=94 800рублей.
руб. предоставляется ежегодно.
В том случае, если документальное подтверждение расходов на покупку квартиры у вас есть (например в документах), то следует выбрать способ уменьшения налоговой базы.
Еще можно воспользоваться имущественным вычетом при покупке недвижимости. Он составляет 2 млн рублей, что позволяет значительно уменьшить сумму налога к уплате в случае правильного оформления взаимозачета
А в некоторых случаях — даже совсем его не платить.
Но тут важно, чтобы покупатель/продавец не использовал свое право на имущественный вычет ранее.
При этом те, у кого нет налогооблагаемого дохода и кто не смог получить вычет НДФЛ при покупке квартиры.
Через 4 млн. руб ее продают за 3,5 миллиона рублей, а потом продали по цене 3 миллионов — 500 тысяч =500 000 р
Допустим, что эту квартиру купил и продает официально неработающий гражданин. У него нет официального дохода и он никогда ранее по закону ничего не использовал в имущественном вычете — поэтому может вернуть НДФЛ за счет получения взаимозачета налогов на имущество или налогов с доходов…
Льгота по имущественному вычету составляет 2 млн. руб, поэтому сокращаем расчетную налоговую базу на сумму в два миллиона рублей: 500 000 — 1 миллион = 0.
Если гражданин не работал, то он и вернуть налог за прошлый год уже ничего бы в жизни себе позволить не может.
– Можно ли применить одновременно вычеты в размере расходов и 1 млн. руб? Нет, к одному объекту недвижимости можно применять только один из них.
Вы продаете дом за 1,5 млн. руб и имеете документы на расходы по его строительству, но у вас нет документов для вычета расходов
Если у вас доход в 1 млн. руб, вы сможете получить вычет с 500 тыс. рублей и заплатить 13% за квартиру?
При продаже недвижимости сроком менее 5 лет, даже если нет налога к уплате, необходимо подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ.
А если есть налог к уплате, то оплатить его нужно будет до 15 июля.
Например, если жилье продали в 2021 году или до 15 июля 2020 года (или даже ранее), то декларация подается после 30 апреля2022 и налог оплачивается только 16 июня 2023.