Если продаёте квартиру через 3 года после того, как стали её владельцем. Неважно: вы только что получили наследство и дарственную или купили свою недвижимость — правило распространяется на всё имущество в доме – от наследства до покупки жилья!
Если продаваемая квартира не единственная, то срок может быть меньше. До 1 января 2016 года налог платить нет смысла – вы же получали квартиру до ее покупки или позже. Но есть исключения, по которым срок владения такой квартирой снижается до 3 лет:.
Как называется единственное жильё, если у продавца нет других жилых помещений?
При этом учитывается и общая собственность, а не только квартиры или комнаты целиком.
Если у вас в личной собственности две квартиры и одна комната, купленная или оформлена на супруга (то есть до покупки новой) — это не является единственным жильём.В этом случае все помещения являются вашими собственными; но квартира с комнатой будет считаться единственной собственностью при покупке нового жилья. То же правило действует для ситуации продажи старого дома по доверенности от супруги/мужчины ).
С 15 января по 3 апреля, с даты продажи квартиры и до дня сделки купли-продажи — формально у Маши было 2 жилья. Но если такая ситуация продолжается более 90 дней – считается что Маша продала единственное жильё!
Очередное исключение: продажа квартиры без уплаты налога может быть совершена только через пять лет.
Для сделок после 1 января 2020 года действует правило 3 лет, если вы купили или продали квартиру в январе 2016-го. Если же сделка была совершена до конца 2022 года — срок увеличивается на пять лет (в зависимости от сделки). Например: регистрация права собственности будет проходить с момента регистрации свидетельства о праве; его можно найти либо узнать через интернет – это точный адрес и номер документа для оформления выписки из ЕГРН соответствующего вида по адресу зарегистрированного жилья, который вам нужен при покупке квартиры
ПриватизацияС 1997 года не было единой государственной регистрации прав собственности, поэтому для всех квартир (если они есть) необходимо регистрировать право собственности в единую систему.
Срок владения квартирой будет отсчитываться не с даты регистрации, а со времени передачи жилья в собственность.
В наследствоНаследствоДля квартиры, полученной в наследство, срок владения начинается с даты открытия наследства. Этой датой считается Жилищно-строительный кооператив Для квартир ЖСК время владения начинает начинаться со дня поступления паевого взноса и подписанного акта приёмки-передачи начнется тогда же: оплачены паевой вклад и поданы документы на регистрацию права собственности.
В таком случае срок владения квартирой будет считаться с даты, когда возникло право собственности. При этом для такой квартиры он стартует в день продажи жилья! Реновация по закону Для таких квартир существует особое правило: если права на недвижимость признавались через суд — то при продаже ее засчитывают со срока приобретения предыдущей квартирую и не платят налоги
Платоновы купили такую же квартиру, как Сидоровы в июле 2016 года и во время реновации получили взамен неё другую — тоже уже зимой 2020.
Только у Платоновых это не единственное жильё, поэтому и продать новую квартиру можно будет только после июля 2021 года — через 5 лет с того момента как была куплена квартира в хрущёвке.
Налог на продажу недвижимости остался прежним — 13%. Но для тех, кто живёт в России не меньше 183 дней и платит налоги за Россию (тех), которые платят налоговые доходы с доходов от продажи жилья).
Как определяется налоговое резидентство (не путать с гражданством!)? Для нерезидентов ставка налога больше — 30%. В то же время для них нет правил об имущественном вычете и расходах на квартиру: база в расчётном листке уменьшается только при сумме дохода от квартиры, которая превышает налог!
Налоговое резидентство не связано с гражданством. Практика показала, что гражданин России может быть налоговым агентом в любой стране и жить там навсегда без гражданства (иностранец)
В этом случае он остается гражданином своей страны, но становится налоговым резидентов России.
Он хочет продать купленную квартиру и заплатит 13% с дохода.
Если он решит продать жильё сейчас, ему придётся отдать 30% от полученных денег.
Если он не платит налоги, то через 3 или 5 лет владения сможет подтвердить статус налогового резидента РФ.
Налог на продажу квартиры рассчитывается как сумма налоговой базы (суммы, облагаемой налогом) и ставки 13% или 30%.
Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, налог не облагается. Это означает только то обстоятельство, что стоимость квартиры прописанная в договоре (после применения вычета).Если же она появилась позже или по более позднему времени), налоговая база считается иначе: сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости – это цена объекта недвижимого имущества и которая установлена государством для налогообложения НДФЛ — к цене на недвижимость с рыночной стоимостью.
Выписка из ЕГРН или справка о кадастровой стоимости, которую можно заказать на сайте Росреестра и получить через центр госуслуг.
В выписке из ЕГРН или в справкой о кадастровой стоимости, которую можно заказать на сайте Росреестра и получить через центр госуслуг.
В зависимости от того, каковы цены на квартиру в конкретном году (в котором вы продали жилье), можно рассчитать базу для налога.
Если цена квартиры больше 70% от кадастровой стоимости, то для расчёта налога берутся суммы из договора.Если же она меньше 50% или менее этой цены в договоре продажи — тогда налог рассчитывают исходя их половины!ПримерАнтон купил однокомнатную квартиру и решил продать её весной 2020 года по цене 7 млн рублей за 8 миллионов долларов (налог на имущество не установлен).
как уменьшить налог на продажу квартиры.
Имущественный вычетРазмер вычета — 1 млн рублей, и его может применить любой продавец жилья.
Вычет может быть использован не чаще одного раза в жизни.
Если мы планируем вычет, то от суммы облагаемой налогом (которую рассчитываем ранее), вычитается 1 млн рублей. Это не так уж и плохо — это выгоднее всего если на покупку квартиры ушло больше миллиона: в этом случае можно уменьшить цену жилья с помощью уменьшения цены за квартиру на проценты по кредиту или расходы на строительство жилого помещения при вашей работе самостоятельно!
Если вы взяли ипотеку, выплатили по ней в качестве процентов более 1 млн рублей — налогом квартира не облагается.
Если вычет или расходы на квартиру были нулевыми, то налог платить не нужно. Важно: если доходы от продажи квартиры равны стоимости долей сособственников в 1 млн рублей (в сумме), они будут получать 13% налога с суммы сделки и возврата НДФЛ при этом ни копейки из них уже будет уплачено!
Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи».
В расходы на оплату ДДУ входят не только собственные деньги, но и сумма кредита или процентов по кредиту.
Но это не всегда оправданно. 2. Риск может быть больше экономии на налоге, если занижена кадастровая стоимость квартиры.2. В таком случае уменьшать цену ниже этой отметки будет дешевле – налоги поставят от неё же.
Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите. Банк оценивает и квартиру, а также её стоимость на рынке недвижимости пропорционально рыночной стоимости квартиры
3. Если цены в договоре и отчёте оценщика будут сильно отличаться, это может насторожить банк. Он откажет покупателю во взятке или просто не даст кредит ни при каких обстоятельствах.4. Заниженная цена испугает покупателя — его могут оштрафовать за отказ выдать деньги банкам.
Некоторые покупатели используют ситуацию и просят дополнительную скидку, рассчитывая на реальное или виртуальное снижение стоимости.
При занижении цены квартиры продавцы используют различные схемы для искусственного снижения ее стоимости. Нередко они предлагают купить «неотделимые улучшения» по отдельному договору или дополнительному соглашению, что как бы увеличивает цену на квартиру (и сумму налога).
По сути, НДФЛ не избежать. Но есть риск «открыть» свои расходы по другим документам и учесть их в налоговой базе для уменьшения налога на доходы физических лиц (НДС).
Такие дела попадают в суд, продавца квартиры признают виновным , а налог на доходы доначислят.
Бывают случаи, когда договор купли-продажи квартиры признают недействительным и покупателю приходится платить налог за все произведенные им в квартире улучшения.
Даже если часть цены квартиры прикрывают другими вещами, называемыми «отделимым улучшениями», то с денег за такие отделимые улучшенья тоже надо заплатить налоги.
Покупатель не сможет учесть эти деньги для уменьшения налога при продаже квартиры, а продавец может потерять их в случае какой-нибудь ошибки.
Если договор продажи квартиры признают недействительным, покупатель сможет вернуть только деньги за отделимые улучшения.