При покупке, строительстве или реконструкции дома с использованием материнского капитала существует специальная специфика. Ее следует учитывать в целях обеспечения безопасности при последующей продаже и не упустить все возможности для получения прибыли от продажи объекта недвижимости по цене ниже рыночной: необходимо будет выделить доли супругу (детям) и всем детям пропорционально полученной субсидии; кроме того, есть основания предусмотреть выделение долей супругам и другим родственникам — то есть тем семьям, которым вы хотите передать свои права на дом.
На основании ст. 10 закона No 256-ФЗ родители и все дети должны быть собственниками дома или его государственной регистрации, если при этом использовали материнский капитал; но тут есть одно условие: несовершеннолетние совладельцы не могут стать покупателями на маткапитал! И тогда закон обязывает родителей выделить доли обоим родителям в течение полугода после покупки жилья (государственной регистрацию), так как они уже имеют право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению – для этого нужно разрешение органов опеки, которые обязаны убедиться, что интересы детей будут защищены законом об опеке и попечительстве [5] [/stextbox].
Для таких сделок необходимо разрешение органов опеки, которые должны убедиться в том, что интересы несовершеннолетних собственников жилья будут защищены.
Допускаются и альтернативные варианты:
Сделку, приобретенную за счёт средств семейного капитала без участия органов опеки можно провести только одним способом — дождаться возраста всех несовершеннолетних собственников жилья.
Можно выставлять его на реализацию хоть на следующий день после регистрации в собственность.
Но надо учитывать нюанс, который вытекает из налогового законодательства.
Если квартира в собственности от трёх лет, а с 1 января 2016 года — пятилеток – налог на доходы физических лиц платить не надо.
Если продать, построить или реконструировать дом по стоимости меньше – государство получит 13% разницы между ценой продажи и затратами на строительство.
На практике, если дом реконструирован и в нем есть несовершеннолетние собственники (несовершеннолетний), сделку можно признать незаконной.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) эта подробность не отображается.
Если она обнаружит нарушения, то им грозит уголовная ответственность за мошенничество — от крупного штрафа до реального срока.
При упущенной выгоде ущерб от 250 тыс. до 1 млн рублей УК РФ квалифицирует как крупный, а при меньших суммах предусматривает более сурового наказания за крупные преступления и менее суровые меры ответственности по сравнению с теми же самыми деньгами.
Закон отводит на принятие решения 10 дней с даты приёма заявления, но процесс может затянуться, если орган опеки потребует дополнительные документы. Срок действия разрешения — момент неоднозначный. Обычно он проставляется в документе и равен трём месяцам.
Но Росреестр и нотариусы могут ориентироваться на Письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», где этот срок ограничен одним месяцем.
Сложность в том, что и продавец нового жилья, и покупатель вашего заинтересованы в прогнозируемых сроках сделки и ждать до бесконечности не будут. Поэтому оптимально искать того и другого одновременно.
Отдельно оплачивается госпошлина — 1,4 тыс. рублей при электронной подаче документов и 2 тыс. при бумажной. Нотариусы, как правило, подают документы на регистрацию прав собственности непосредственно при оформлении сделки в электронном виде.
Исключение — отсутствие технической возможности, например, при перебоях с интернетом. Если покупателей несколько, госпошлина взимается с каждого.
Последние любят склонять продавцов, которые обращаются к ним за помощью, к заключению эксклюзивного договора. Смысл его в том, что поиском покупателя занимается только риелтор, а документы на жильё у продавца изымаются.
Поскольку в сделке участвуют несовершеннолетние, её нотариальное удостоверение обязательно.
При определении даты учитывайте, что орган опеки будет принимать решение от 10 дней.
Если в процессе покупки, строительства или реконструкции дома были нарушены права несовершеннолетнего и они подлежат аннулированию по достижении им 18 лет.
Собственник при этом рискует быть осуждённым, а срок наказания может исчисляться тремя годами с момента продажи дома.
При расторжении сделки покупатель лишится жилья, и продавец будет обязан выплатить ему компенсацию. Однако получить всю сумму сразу довольно проблематично — процесс выплаты затягивается на неопределенный срок.
Покупателю следует обращать внимание на важные детали: есть ли в семье дети, сколько им лет и как давно продавец владеет домом.
Если право собственности возникло после рождения второго или последующего ребёнка, стоит проверить и убедиться в том, что при приобретении дома на средства семейного капитала учтены законные интересы детей. И если да — отказаться от сделки до тех пор пока продавец не решит все вопросы с выделением детям доли либо разрешением органа опеки.