В настоящее время наиболее доступным способом покупки недвижимости является участие в долевом строительстве.
«Дождаться несколько лет, чтобы дом был сдан в эксплуатацию и можно было въехать на свою жилплощадь», — говорят участники строительства.
Дольщику известно, что дата сдачи дома в эксплуатацию указывается на ДДУ. Однако не всегда застройщик и подрядчик укладываются во время строительства по срокам или вовсе приостанавливаются для работ.
Закон обязывает застройщиков выплачивать неустойку участникам долевого строительства за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию.
По закону сумма такой неустойки, в зависимости от количества дней или даже месяцев может быть значительной.
Это должно стимулировать его к соблюдению сроков выполнения работ, делать все возможное для того чтобы выполнить свои обязательства перед инвесторами.
При оформлении договора долевого участия граждане компенсируют расходы на аренду квартиры, если в период строительства они жили у чужого человека.
ДАТА: В ДДУ обязательно указывается дата, когда дом должен быть сдан в эксплуатацию. Без этого пункта договор не будет зарегистрирован в Росреестре
В договорах всех участников строительства одного и того же дома указывается одна дата.
ВНИМАНИЕ! Срок передачи жилья нужно отличать от срока сдачи дома в эксплуатацию. Он устанавливается застройщиком, и тогда его задача — проверить качество работ, работоспособность всех коммунальных систем здания; другие моменты: противопожарная безопасность квартиры (квартиры), пожарная охрана – какие могут быть сложности?
Законом разрешается несколько вариантов указания срока сдачи квартир:
Важно тщательно проверять договор долевого участия перед его подписанием. Многие застройщики указывают срок передачи дома владельцам квартир с оговоркой «примерно», а не «около». Это нарушение требований законодательства к составлению такого документа.
Нужно заставить застройщика изменить текст договора с указанием только конкретной даты. Суд не будет рассматривать оговорки, но рассмотрит лишь сам срок
Когда в ДДУ будет указано «примерно 1-ый квартал», суд может заставить застройщика выплатить неустойку.
Но для застройщика просрочка считается нарушением условий ДДУ и поводом к начислению неустойки.
Когда возникает вероятность, что сдача объекта не произойдет вовремя. компания застройщика может заблаговременно (не позднее чем за два месяца) направить дольщикам уведомление об изменении сроков и предложение о продлении их договора.
Дольщики могут согласиться на такое предложение, а могут отказаться от него.
В первом случае они приходят в компанию и подписывают двустороннее соглашение о переносе сроков сдачи квартир. Юристы советуют не прибегать к такому соглашению, так как это будет свидетельствовать об отказе от компенсации за дома с задержками на период до окончания строительства!
Если приходит письмо от застройщика про задержку, можно просто не отвечать на него — это будет свидетельствовать о его отказе переноситься сроками сдачи.
По законодательству подтверждением передачи квартиры является специальный передаточный акт.
Если он не подписан владельцем квартиры, значит, жилье не сдано.
Суд может рассматривать это как аргумент для начисления неустойки.
Дольщик, не желающий мириться с срывами сроков строительства и просрочками платежей в процессе его работы, может обратиться к строительной компании.
В данном случае он может сразу же подавать иск в суд на взыскание неустойки.
Для дольщика важно соблюсти все условия договора.
Если в данном документе не указаны основания для досудебного разбирательства, можно сразу обращаться с заявлением.
Если есть такое обязательство, нужно сначала написать претензию в строительную компанию. Иногда это сложно сделать самому и придется прибегнуть к помощи опытного юриста для составления претензии или же представлять своего клиента в суде.
В документе важно указывать конкретные сведения и факты, с использованием стандартного шаблона.
Что должно быть в претензии?
Если заявитель потеряет еще и эти средства, то в сумму к взысканию могут быть включены те суммы, которые он утратил по собственной инициативе.
В результате срыва сроков переезда в квартиру участнику долевого строительства пришлось дополнительное время арендовать жилплощадь, а это большие расходы.
Данная претензия направляется в строительную компанию с уведомлением о вручении.
Если есть возможность, можно написать письмо и самостоятельно. Но лучше проверить наличие регистрации письма в журнале у нотариуса или при подаче иска через суд
ФЗ 214 определяет ее исходя из ключевой ставки ЦБ. Для расчета используется 1/300 ставка Центрального Банка от суммы договора за день просрочки.
Для физических лиц проценты считаются в двойном размере.
Поможет сделать расчет от застройщика калькулятор, установленной на сайте.
Нужно учитывать, что ставка ЦБ является переменным числом. Чтобы рассчитать размер компенсации необходимо знать конкретное значение на день подсчета (по цене договора) и количество дней просрочки по договору в формулах используется величина ставки Центрального Банка за каждый месяц поставки или оплаты товара с процентами от цены сделки
В итоге формула расчета неустойки выглядит так (например, при ставке 10%, действующей на данное время, и количестве дней просрочки 30). (Цена ДДУ\100 х ставка ЦБ (10/300)) х 30 (дней просрочки):
Дольщик пишет претензию строительной компании, но ответа не получает или компания сразу отказала в выплате компенсации.
Составляется исковое заявление, в котором нужно обязательно указать следующие данные:
При подаче иска на взыскание дольщик подает копии ДДУ, квитанцию по оплате пошлины.
Следует приложить квитанции платежей, предусмотренных договором долевого строительства.
Если раньше подавалась претензия в строительную компанию, ее нужно приложить.
Если заявитель находится по месту своего жительства, то он может обратиться в суд и там узнать о праве застройщика или строительной компании на его имущество.
В любом случае нужно придерживаться условий ДДУ, грамотно составить и приложить нужные документы. Также защитить права поможет закон о защите прав потребителей (Закон «О правах потребителя», другие нормы), которые расскажет юрист при обращении за консультацией.
В первую очередь это касается должников, которые не были зарегистрированы в качестве ИП.