В жизни каждого владельца недвижимости возникают две непонятные величины – кадастровая стоимость квартиры и рыночная цена.
Учитывая важность указанных величин, следует выяснить их значение. Для этого нужно разобраться с тем, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры. Обе они определяются в результате проведения оценки (ст. 35 Закона о недвижимости).
3 ). Предполагается, что при таком отчуждении:
По сути, РС определяется условиями на рынке в данный момент: квартира стоит ровно столько, сколько за нее заплатил покупатель. Кадастровая стоимость (КС) — это нормативная цена объекта недвижимости максимально приближенного к рыночной стоимости; она рассчитывается путем применения методов массового зонирования и оценивания объектов по заказу региональных или муниципальных властей
В соответствии с данным сопоставления кадастровой и рыночной стоимости, она является публичным эквивалентом второй в налоговых или прочих нормативных целях.
В теории КС и РС используется для определенных целей, а потому возникает вопрос: какая из этих величин больше – рыночная или кадастровая стоимость квартиры? Единого ответа на этот вопрос нет.
В теории КС, являясь публичным и универсальным эквивалентом РC (Р), должна быть максимально приближена к рыночной стоимости.
РС ниже рыночной или наоборот. Об особенностях кадастровой оценки читайте в статье ““ : Ключевая особенность проведения кадастрового анализа состоит том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения (т.е. самой объективной).
Для определения ее характерных особенностей проводится индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся тщательностью и скрупулезностью.
Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена.
В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:
Индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложения.
В основном оценщики изучают сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, чтобы определить размер итоговой РС.
Оценка осуществляется по инициативе собственника или другого заинтересованного лица.
О порядке определения рыночной цены читайте в материале «».
КС, несмотря на стремление представить ее как публичный эквивалент РСО, имеет мало общего с реализацией. И хотя закон исходит из того что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры в реальности никогда не соответствует ей: и по факту она всегда превышает цену объекта недвижимости (РС).
Кадастровая стоимость – результат кадастровой оценки, проводимой, согласно ст.
24.12 ФЗ № 135, по решению властей региона или муниципалитета.
Как уже было сказано, кадастровая стоимость определяется только после оценки. Владелец объекта не участвует в процессе определения КС и получает сведения об установленной кс лишь спустя 3 года с момента предыдущего расчета оценщиком.
РС, учитывая ее объективность и неповторимость, скорее отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Кс же — это публичный показатель цены по городу или области (в зависимости от региона).
Это зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся.
Если на одной площадке многоквартирного дома располагаются 3 квартиры с одинаковой жилой площадью, то их КС будет равной.
Но в одной из квартир выполнен обычный ремонт, во второй – роскошная дизайнерская реконструкция. В третьей квартире все еще сохраняется шикарный дизайн и ни разу не была отремонтирована с советских времен!
Хотя у них есть общие черты, выраженные в методах определения стоимости и их индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины с какими-либо другими. Изменяются цели оценки этих величин: для каких случаев они используются?
Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях .
В соответствии с п. 18 ст.07.16 КС исчисляется и применяется только в целях, определенных законодательством: НДФЛ; НДС (в частности).
В связи с тем, что КС нередко занижена по сравнению со рыночной ценой в сравнении с кадастровой стоимостью налогоплательщики используют результаты оценки недвижимости.
В соответствии со ст. 7 ФЗ No 133, если законодательный акт не определяет вид стоимости объекта недвижимости (РС), то по умолчанию будет РСС недвижимого имущества и цены на него в зависимости от того, какой объект имеет право быть объектом налогообложения. ____
В качестве наиболее частого показателя РС применяется в случаях, когда определяется действительная стоимость на конкретную дату.
Только оценщик может обосновать рыночной стоимости. Для этого необходим отчет об оценке, который подготавливается в рамках договора с заказчиком для использования цены и получения достоверной информации о ней от заказчика или поставщика услуг
Поясняем, что такие ситуации случаются достаточно часто. Например: в Москве кадастровая стоимость квартиры выше реальной рыночной цены на 40 %! В целом по стране такая ситуация наблюдается довольно редко – около 36 процентов многоквартирных домов имеют завышенную оценку ЦИАНа и более 50% объектов с необоснованными ценами представлены заниженными параметрами КС.
В некоторых субъектах завышение наблюдается систематически и превышает результаты по стране.
Они могут быть как занижены, так и завышены в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.
Погрешность кадастровой оценки сама по себе заложена в оценочную оценку, а рассматривать ее как безошибочную нельзя.
В частности, КС объектов которых занижена – это не объективная вещь. Собственники недвижимости и их собственники тоже жаловались: они платят гораздо меньшие налоги чем положено по закону;
Этого нельзя сказать о тех, чьи квартиры оценены выше рыночной стоимости.
Поскольку налогов они больше, чем им положено платить, их интересует вопрос: что делать в том случае если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.
В соответствии со ст. 22 ФЗ No 237, п.1 ч. 24 статьи 18 ФЗ «О кадастровой стоимости» и статьей 23.11.18 Росреестра можно оспорить результаты оценки в комиссии при Росреестре или суде
Это возможно в двух случаях:
Для этого необходимо найти ошибки в результатах кадастровой оценки, а затем обратиться с отчетом частного оценщика и обжаловать КС.
Определенная в отношении конкретного объекта кадастровая стоимость является обязательным атрибутом сведений из. Поскольку ЕГРН представляет собой публичный реестр, и узнать его сведения может любой желающий.
Для этого необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра или ближайшее отделение МФЦ.