Главная - Гражданское право - Договор купли продажи квартиры находящейся в долевой собственности
Договор купли продажи квартиры находящейся в долевой собственности
Договор купли продажи квартиры в долевую собственность
На чтение 7 мин. Просмотров 64 Опубликовано 21.05.2019 Согласно ст 250 ГК РФ собственник доли в квартире имеет право реализовать принадлежащее имущество с обязательным соблюдением правила преимущественной покупки, суть которого заключается во предоставлении сособственникам приоритетной возможности выкупа отчуждаемой части квартиры (в случае если дольщики достигли соответствующего соглашения).
Если хотя бы один из них выступает против продажи, сделка не проводится.
Так, в случае реализации долей по отдельности стоимость будет на 15-20% ниже цены с вариантом заключения договора целиком.
нет нужды в предварительном уведомлении остальных дольщиков;
сделка завершается в максимально сжатые сроки;
нет необходимости регистрировать несколько договоров;
регистрация перехода права собственности обойдется в 2 тысячи рублей.
Если отбросить очевидные недостатки, можно выделить один существенный – возможность утраты права на налоговый вычет.
При получении доходов от продажи квартиры продавец обязан заплатить 13% – стандартную ставку на доходы физических лиц.
Это обязательство можно снять, если недвижимость находится в собственности менее 5 лет. Его труднее обеспечить при условии продажи по отдельности или объекта целиком. Однако разница цены нивелирует недостаток: стоимость раздела будет ниже стоимости имущества вместе с долями и объектом недвижимости сразу же.
Если между всеми участниками было принято решение о совместной продаже квартиры, то при составлении договора нужно учитывать ряд особенностей:.
Документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в Росреестре.
Перед заключением сделки с несовершеннолетним стоит обзавестись согласием органов опеки и попечительства – оформление договора при данных обстоятельствах актуально только в случае получения разрешения от уполномоченного ведомства. Также потребуется одобрение со стороны законных представителей.
Вмешательство опеки актуально также при участии недееспособных граждан.
В содержании прописывается порядок расчета с каждым из совладельцев.
Чтобы избежать недопонимания между покупателями и продавцом, рекомендуется привлечь квалифицированного юриста.
Для того чтобы избежать необоснованных претензий в дальнейшем, следует придерживаться выработанной практики оформления подобных соглашений.
В содержании договора обязательно прописываются следующие позиции:
условия расторжения договора, ответственность участников за несоблюдение требований соглашения.
указание на то, что покупатель ознакомился с состоянием квартиры и не имеет претензий к объекту;
сведения о сторонах, принимающих участие в сделке: Ф. И. О., паспортные реквизиты, место регистрации;
наименование документа;
стоимость квартиры — дольщикам заранее нужно согласовать цену, причем именно данный момент становится камнем преткновения в достижении компромисса, т. к. каждый из совладельцев вправе заявить свою стоимость (разумный подход – отталкиваться от общих рыночных значений);
порядок расчета с каждым из сособственников;
информация о прописанных в квартире лицах — указывается дата снятия с учета, если на момент заключения они зарегистрированы в объекте;
уточнение основных характеристик реализуемого объекта: размер жилой площади, этажность сооружения, состояние, величина доли каждого из совладельцев;
населенный пункт, где происходит оформлением, с указанием даты составления;
Вышеуказанные положения не являются исключающими, т. к. в каждой конкретной ситуации образец может быть изменен с учетом актуальных обстоятельств.
Для подтверждения сведений, содержащихся в соглашении потребуется обеспечение процедуры рядом обязательных документов.
Письменное подтверждение права собственности на отчуждаемую долю. От всех сособственников требуется основание, в соответствии с которым они получили в собственность имущество.
Технический паспорт из Бюро технической инвентаризации на недвижимость, где прописаны основные данные о квартире. В документе важно обратить внимание на дату проведения последней инвентаризации. Чтобы беспрепятственно зарегистрировать сделку, сведения должны быть обновлены не более 5 лет до заключения договора. Также стоит уточнить, содержатся ли в паспорте последние планировочные изменения.
Паспорт каждого участника процедуры или свидетельство о рождении ребенка, если в качестве совладельца выступает несовершеннолетнее лицо.
Справка, подтверждающая отсутствие неоплаченных платежей по коммунальным услугам.
Выписка из банка об открытии счета для перечисления денежных средств.
Акт приема-передачи.
Письменный отказ каждого из дольщиков, если продается часть квартиры.
Согласие от органов опеки и попечительства, если в качестве одного из дольщиков выступает несовершеннолетнее лицо.
Выписка из Росреестра для уточнения факта отсутствия обременений на доли в квартире.
Согласие от супруга/супруги, если отчуждаемое имущество считается совместно нажитым.
Информацию проверяют на соответствие реальной информации. Если нарушений не выявлено, регистрирующие органы переходят к стадии утверждения договора.
Обращение в нотариальную контору является обязательным не только потому, что требуется проставить удостоверяющую подпись на договоре. В дополнение специалист выполняет ряд сопутствующих действий — от постановки подписи до заключения сделки и выполнения необходимых условий для оплаты услуг нотариуса: минимум 300 р. или максимум 20 тыс.
Нотариальный тариф составляет 0,5% от стоимости сделки, но: минимум – 300 р. ; максимум — 20 тыс.
р. Процедура реализуется нотариусом в следующем порядке:
В завершение подписывается договор. Закон не предусматривает обязательство по составлению соглашения в нотариальной конторе, однако подписание производится исключительно в присутствии уполномоченного лица.
В первую очередь проводится идентификация личности каждого участника сделки. При этом уточняются права на доли, которые им принадлежат, и дееспособность как покупателей, так и продавцов.
Далее, разъясняются договорные положения. Нотариус зачитывает вслух документ в присутствии всех заинтересованных лиц. При наличии вопросов – дает ответ.
Специалист может заниматься не только удостоверением договора, но и подготовкой подготовительных мероприятий.
В зависимости от выполнения правового и технического характера стоимость услуг будет зависеть в том числе, из чего они будут сделаны.
При стандартных условиях сумма расходов варьируется от 5 до 8 тыс. р, причем первая сложность заключается в необходимости соблюдения правила преимущественной покупки
Для этого существует особый регламент. При продаже недвижимости необходимо направить в адрес дольщиков уведомление о намерении провести сделку, соблюдая ряд требований:.
Отражение в содержании извещения стоимости объекта и условий отчуждения.
Использование письменной формы: телеграмма, заказное письмо просто расписка – все то, что в дальнейшем может выступать в качестве подтверждения донесения до заинтересованных лиц актуальной информации. Исключение – размещение сведений на сайте Росреестра в электронном формате. Однако в таком случае срок ожидания ответа составляет 3 месяца.
Недопустимо изменение правил приобретения в дальнейшем. К примеру, чтобы избавиться от покупателей в лице совладельцев повышается стоимость доли. После получения отказа продавец снижает ценник до приемлемого и заключает сделку с посторонними лицами. В таком случае сособственники вправе в течение 3 месяцев с даты регистрации договора оспорить его в судебном порядке.
Второй нюанс – возможные проблемы с выделением доли в натуре.
Сделано это может быть только в том случае, если не будет нанесен ущерб совместному владению. Не редкость когда на практике возникают проблемы при разделении помещений для общего пользования: коридор и кухня; санузел — отдельно от квартиры. В принципе можно решить данную проблему путем выделения отдельного входа из жилого пространства (это важно), однако пока что выполнить требование невозможно
.
В теории можно было бы решить данную проблему путем выделения отдельного входа в жилое пространство, но на практике выполнить требование невозможно.
Если же продать долю не получается, а сособственники отказываются оплачивать переход права собственности по договору долевого участия в жилом помещении, для разрешения ситуации требуется обращение суда.
Однако он вправе предусмотреть особый порядок эксплуатации объекта. Например, выделение каждому дольщику отдельной комнаты в квартире при наличии планировки квартиры или предоставления каждой из них отдельного помещения для проживания (если это возможно за счет конструкции).
]stextbox title=’warning»],При продаже квартиры лицом со стороны стоимость может быть ниже, чем при покупке у лиц без участия сторон. Однако для такого разрешения ситуации требуется учесть ряд важных особенностей сделки и определить их с учетом обстоятельств сделок; Однако существует ряд существенных особенностей, которые определяются с учетом обстоятельств сделки.
Потребуется самостоятельно изучить особенности оформления, но в случае отсутствия опыта лучше воспользоваться консультационной поддержкой профессиональных юристов.